¿Qué pasa si un inquilino no quiere desocupar la casa y no paga en Colombia?

El incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento y la negativa a entregar un inmueble es una de las situaciones más angustiantes para los propietarios en Colombia. Enfrentarse a un inquilino que no paga y se rehúsa a abandonar la propiedad requiere conocer al detalle la ley, específicamente la Ley 820 de 2003, que rige los contratos de arrendamiento de vivienda urbana.

Si te encuentras en esta encrucijada, es fundamental mantener la calma y actuar bajo el marco legal. Aquí te explicamos el camino a seguir.

¿Qué NO debes hacer bajo ninguna circunstancia?

El error más común de los propietarios es intentar tomar la justicia por mano propia. Bajo la ley colombiana, las siguientes acciones son ilegales y pueden traerte consecuencias penales:

• Cortar servicios públicos: Suspender el agua, la luz o el gas es ilegal, incluso si el inquilino debe meses de arriendo.
• Cambiar las cerraduras: Impedir el acceso a la vivienda constituye un delito de constreñimiento o incluso allanamiento ilegal.
• Retirar las pertenencias del inquilino: Sacar los muebles o objetos personales del arrendatario sin una orden judicial puede ser catalogado como hurto.
• Hostigamiento: El acoso, las amenazas o la violencia física pueden derivar en denuncias penales en tu contra.

Cualquier acción fuera de la ley puede hacer que el proceso legal se vuelva en tu contra, retrasando el desalojo y obligándote a pagar indemnizaciones.

El camino legal: El proceso de restitución de inmueble arrendado

Cuando la conciliación amistosa no funciona, el único mecanismo legal para recuperar tu propiedad es el proceso de restitución de inmueble arrendado, regulado por el Código General del Proceso.

1. Intento de conciliación

Antes de iniciar un litigio largo, la ley permite (y en algunos casos exige como requisito de procedibilidad) intentar una conciliación. Esto se puede realizar ante un centro de conciliación autorizado o una notaría. Si el inquilino firma un acta de acuerdo, esta tiene efectos de sentencia judicial y permite un desalojo más rápido en caso de incumplimiento.

2. La demanda de restitución

Si no hay acuerdo, debes interponer una demanda ante un juez civil. Es indispensable contar con un abogado para este trámite. El objetivo es que un juez ordene:

• La terminación del contrato por incumplimiento.
• La entrega inmediata del inmueble.
• El pago de los cánones adeudados, los intereses moratorios y los servicios públicos pendientes.

3. La audiencia y el fallo

El juez evaluará las pruebas presentadas (contrato de arrendamiento, recibos de pago, comunicaciones enviadas al inquilino, etc.). Si el juez falla a tu favor, dictará sentencia de restitución.

¿Qué pasa si después de la sentencia el inquilino sigue ahí?

Si el juez ordena la restitución y el inquilino persiste en no desocupar la casa, el siguiente paso es solicitar el lanzamiento por ocupante.

Este es un procedimiento administrativo y policial. El juzgado emitirá una orden para que el inspector de policía, con el apoyo de la fuerza pública, realice el desalojo físico del inmueble. En este punto, se garantiza que el propietario recupere la posesión de su vivienda de manera legal y protegida.

Consejos para prevenir futuras complicaciones

Para evitar pasar por este calvario, la prevención es tu mejor aliado:

• Contratos escritos y notariados: Asegúrate de que el contrato sea claro y esté debidamente firmado.
• Estudio de riesgos: No alquiles a la ligera. Exige certificados de ingresos, referencias comerciales y, de ser posible, una póliza de arrendamiento. Las aseguradoras cubren el pago de los cánones adeudados y los gastos jurídicos del proceso de restitución.
• Documenta todo: Mantén un archivo con todas las comunicaciones (correos, WhatsApp, cartas) donde se solicite el pago. Esto servirá como prueba fundamental en un eventual juicio.
• Evita la informalidad: Los acuerdos verbales son muy difíciles de probar en un proceso de restitución. Siempre formaliza cualquier acuerdo o modificación del contrato por escrito.

En conclusión, aunque el proceso legal pueda parecer lento, es la única vía segura para recuperar tu patrimonio. La paciencia, acompañada de un buen asesoramiento legal, es la clave para resolver el conflicto sin incurrir en errores que te perjudiquen a largo plazo. Si el inquilino no paga y no se quiere ir, documenta todo y contacta a un abogado especialista en derecho inmobiliario de inmediato.